房贷利率新低，公积金“不香了”？
元描述: 房贷利率持续下跌，部分城市首套房贷利率已低至2.9%，逼近公积金贷款利率。本文分析房贷利率下调趋势、合意利率水平，并探讨公积金贷款优势减弱的原因。
引言: 随着LPR年内第二次调整，房贷利率持续下降，不少城市银行纷纷将首套房贷利率下调至3%以下，甚至部分城市已触及2.9%的低点，逼近公积金贷款利率的2.85%。这一现象引发了广泛关注，不少人开始质疑：公积金贷款是否还能保持其昔日的优势？
房贷利率下调趋势
近年来，受宏观经济环境和政策调控的影响，房贷利率呈现持续下行趋势。在今年7月22日，最新一期LPR报价出炉，1年期LPR和5年期以上LPR均下调10个基点，分别由3.45%和3.95%调整为3.35%和3.85%。此后，多地商业银行纷纷跟进调整房贷利率。
一线城市房贷利率新低
目前，一线城市中，广州首套房贷利率最低已经可以做到2.9%。这一利率水平已经逼近公积金贷款利率的2.85%，公积金的优势显而易见地被削弱。
强二线城市房贷利率变化
苏州的个人住房商业贷款利率调整一直走在最前面。今年以来，苏州已经进行了多轮调整，首套房贷利率已从年初的3.25%下降至目前的2.95%。
佛山也是我国首套房贷利率较低的城市之一。目前，佛山首套房贷主流利率为3.05%，部分银行甚至可以做到2.9%。
合意的房贷利率水平
房贷利率新低“月月见”，何时是底也是普通购房者目前最为关切的问题。
专家观点:
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房贷利率仍有继续下降的趋势和空间，只是速度快慢而已。通常来说，房贷利率至少要降到与无风险利率齐平，大概在2.5%左右，居民才有意愿贷款买房。
四大参照系:
长江证券研究员刘义认为，判断合意房贷利率水平，四个参照系至关重要：
- GDP平减指数: 上半年GDP平减指数同比约-0.9%，广义的房贷实际利率仍有4%左右，并不算低。
- 二手房价格指数: 上半年70城二手房价格指数累计下跌4.5%，狭义的房贷实际利率仍处于历史高位，与2014年周期低谷接近。
- 房贷利率折扣: 当前全国平均房贷利率相较于基准的折扣已跌破9折，虽低于2012年和2016年，但仍显著高于2008年。
- 定存利率: 1年期和3年期定存利率分别为1.35%和1.75%，1年期和3年期国债收益率分别约为1.5%和1.7%。1年期定存利率已低于北上深的租售比，3年期定存利率也基本接近，但住房在本质上仍属风险资产，理应有一定的风险补偿。
公积金贷款优势减弱
随着房贷利率持续下调，公积金贷款的优势越来越不明显。
公积金贷款的劣势:
- 不接受挂售: 公积金不接受挂售，挂售后需要算二套，纯商业则支持挂售。
- 首付比例不同: 公积金首套的首付是2成，纯商业贷款则首付1.5成。
- 贷款额度有限: 公积金的贷款额度有限，如果申请组合贷，则贷款利率可能会出现上浮。
- 申请次数有限制: 公积金的申请次数有限制。
公积金贷款利率或将下调
融360数字科技研究院分析师艾亚文认为，首套商贷利率下限可能进一步下探，逼近甚至低于公积金贷款利率，这也可能会反推公积金贷款利率下调。
结论
房贷利率持续下行趋势已经形成，公积金贷款的优势正在逐步减弱。对于购房者来说，选择合适的贷款方式需要综合考虑个人情况，权衡利弊，做出明智的决策。
常见问题解答
Q1: 房贷利率还会继续下降吗？
A1: 目前来看，房贷利率仍有继续下降的空间，但下调速度会放缓。
Q2: 房贷利率到底会降到什么水平？
A2: 专家普遍认为，房贷利率至少要降到与无风险利率齐平，大概在2.5%左右，居民才会更愿意贷款买房。
Q3: 公积金贷款还有什么优势？
A3: 公积金贷款的优势在于利率低，贷款期限长，并且可以享受一定的税收优惠。
Q4: 如何选择合适的贷款方式？
A4: 选择合适的贷款方式需要综合考虑个人情况，包括收入水平、首付能力、贷款期限等因素。
Q5: 未来房价走势如何？
A5: 房价走势受多种因素影响，难以预测，但预计未来房价会趋于稳定。
Q6: 现在是买房的好时机吗？
A6: 现在是买房的好时机，但需要根据个人实际情况做出判断。
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